Skat af lejeindtægt ved delvis udlejning

Der er tale om delvis udlejning, hvis du udlejer en del af den bolig, som du selv bor i eller hvis du udlejer hele boligen i en sammenhængende periode på under 12 måneder. Det gælder f.eks. hvis du udlejer et værelse til en roomie eller hele din bolig ifm. udveksling eller lignende i en tidsbegrænset periode, og så skal du betale skat efter reglerne for delvis udlejning, som du kan læse om i denne artikel.

Hvis du udlejer din bolig over 12 måneder, skal du læse om skatteregler efter personskatteloven, virksomhedsskatteordningen eller kapitalafkastordningen.

Skat af lejeindtægter ved delvis udlejning

Når du udlejer et værelse i en bolig, du selv bor i eller hele din bolig i en sammenhængende periode på under 12 måneder, kan du vælge mellem 1. bundfradrag og 2. regnskabsmæssigt fradrag, når du skal betale skat af dine lejeindtægter.

1. Bundfradrag

Bundfradrag er det samlede beløb, som du hvert år er fritaget for at betale skat af. Bundfradraget fordeles på årets 12 måneder, og du har dermed et månedligt skattefrit beløb.

Såfremt du ejer boligen:

Ejer du boligen, kan du vælge at bruge dit bundfradrag ved udlejning. Bundfradraget udgør 1,33% af den aktuelle ejendomsværdi årligt, men er som altid minimum 24.000 kroner. Det betyder, at du uafhængigt af din boligs ejendomsværdi, som minimum altid kan tjene 24.000 kroner skattefrit på din udlejning. Du kan se, hvad din ejendomsværdi ligger på i din årsopgørelse.

Det skattefri bundfradrag er af samme størrelse, uanset hvor meget din bolig har været udlejet. Såfremt din bolig er erhvervet midt i et år, skal der ske en forholdsmæssig reduktion af bundfradraget efter antal dage, man har ejet ejendommen. Denne form for indkomst er kapitalindkomst, og derfor skal trække dit bundfradrag fra din indtægt og indtaste det i din årsopgørelse.

Såfremt du fremlejer din lejebolig:

Hvis du som lejer eller andelshaver fremlejer en bolig eller dele af den, er din lejeindtægt skattepligtig. Du har dog et bundfradrag svarende til to tredjedele af din årlige husleje eksklusiv forbrugsafgifter. Du skal således betale skat af den del af lejeindtægten, der eventuelt overstiger dit bundfradrag. Ved længere fremleje af hele lejeboligen, er det almindelig praksis, at fremlejer afregner husleje direkte med din udlejer.

Det skattefri bundfradrag er af samme størrelse, uanset hvor meget boligen har været lejet ud. Har man lejet boligen i løbet af året, skal der ske en reduktion af bundfradraget. Indtægten er en personlig indkomst, og derfor skal trække dit bundfradrag fra din indtægt og indtaste det i din årsopgørelse.

Ændrede regler om bundfradrag for lejeboliger

Det er vigtigt at nævne, at der i 2018 kom nye regler for ejere og lejere, som udlejer et eller flere værelser eller hele boligen i en del af indkomståret. Disse regler gælder dog sideløbende med de eksisterende regler, der blev vedtaget i 2010, og som stadig gælder. Med de nye regler får du et fast bundkort og derudover skal du betale skat af 60 procent af den del af lejeindtægten, der overstiger bundfradraget (bundfradrag er på kr. 29.300 i 2020).

2. Regnskabsmæssigt fradrag

Hvis du vælger regnskabsmæssigt fradrag, skal du først betale skat af lejeindtægten, når du har fratrukket de faktiske udgifter såsom husleje, el, vand, varme, vedligeholdelsesudgifter og afskrivning på inventar. Her er det vigtigt at være opmærksom på, at hvis du først har valgt regnskabsmæssigt fradrag, kan du ikke på et senere tidspunkt skifte til bundfradrag.

Såfremt du ejer boligen:

Hvis du ejer boligen, kan du som alternativ til metoden om bundfradrag vælge et regnskabsmæssigt fradrag. Vælger du at benytte det regnskabsmæssige fradrag, skal du betale skat af din lejeindtægt fratrukket de faktiske udgifter. De faktiske udgifter der må modregnes er; husleje, el, vand, varme, vedligeholdelsesudgifter og afskrivning på inventar (med undtagelse af hårde hvidevarer). Derimod kan du ikke trække udgifter til vedligehold af ejendommen fra.

Det er således overskuddet af din udlejning du skal betale skat af. Dine indtægter fratrukket udgifterne skal herefter noteres på din årsopgørelse som en kapitalindkomst med angivelse af hvor meget af boligen du udlejer samt hvor længe du lejer den ud. Udlejer du mindst 10 procent af din bolig, kan du også trække en forholdsmæssig andel af grundskylden fra som udgift i den periode, hvor du udlejer. Grundskyld er ejendomsskatten til din kommune. Hvis du for eksempel udlejer 20 pct. af din bolig, kan du således trække 20 procent af din grundskyld fra i den periode, hvor du udlejer.

Det er vigtigt at være opmærksom på, at hvis du først har valgt regnskabsmæssigt fradrag, kan du ikke på et senere tidspunkt ombestemme dig, og vælge reglerne om bundfradrag, som er gennemgået ovenfor. Herudover er det vigtigt at bemærke, at du til enhver tid skal kunne fremvise regnskab over indtægter og udgifter i forbindelse med udlejning af din bolig, hvis Skat anmoder om det. Du skal kunne fremvise kvitteringer på de udgifter du trækker fra dine udgifter.

Såfremt du fremlejer din lejebolig:

Såfremt du er lejer eller andelshaver og ønsker at betale skat efter den regnskabsmæssige metode, skal du betale skat af din lejeindtægt fratrukket de faktiske udgifter. I perioden 2018-2020 kan du frit vælge mellem at beskatte dine indtægter som en personlig indkomst eller som en kapitalindkomst. Det du skal skrive ind på din årsopgørelse og forskudsopgørelse er dine indtægter, fratrukket dine udgifter. Udgifterne er for eksempel dine udgifter til forbrug samt vedligeholdelsesudgifter og afskrivning på inventar. Derimod kan du ikke trække udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen fra.