Enkelt persons fraflytning når der står flere personer på lejekontrakten

Søren m. hus

Har du spørgsmål, er du meget velkommen til at kontakte Advokat Søren Saaby Hansen her

 

Der indgås oftere og oftere lejeaftaler med flere lejere i fællesskab. Derfor er det relevant at overveje hvordan man som udlejer skal forholde sig hvis den ene af lejer ønsker at fraflytte, mens den anden eller de andre ønsker at blive.

                                       

Fraflytning i utide

Ved udlejning til flere personer på samme lejekontrakt kan der dog opstå en situation hvor den ene lejer fraflytter uden at informere udlejer, mens den anden lejer bliver boende i lejemålet. Når flere lejere indgår i en lejekontrakt, foreligger der imidlertid et sådant fællesskab, at en del af dette fællesskab ikke kan fraflytte uden udlejers samtykke.  Der vil derfor være tale om fraflytning i utide,  hvis en af lejerne  fraflytter uden aftale med udlejer. Hvis den fraflyttede lejer kun er fraflyttet midlertidigt – f.eks. på grund af skoleophold – misligholder lejeren ikke sin lejekontrakt. Det kan være vanskeligt at bevise, hvorvidt lejer er fraflyttet midlertidigt eller permanent.

Udlejer vil derfor stå i en situation, hvor han pludselig lejer ud til færre  personer end lejekontrakten foreskriver. I mangel af en klar aftale med udlejer, vil en sådan fraflytning, derfor blive anset som misligholdelse af lejemålet efter lejelovens § 93, stk. 1, litra d. Det betyder at lejemålet kan ophæves uden forudgående varsel. Som udlejer er det vigtigt at holde sig for øje,  at ophævelsesskrivelsen efter skal sendes til  alle lejerne i lejekontrakten – også den eller de fraflyttede.

Fraflytter én af flere lejere i et lejemål, hvor der f.eks. betales en meget lav leje, skal man som udlejer derfor være opmærksom på, at lejemålet kan ophæves.

Ovenstående er naturligvis ikke uden undtagelser. For eksempel vil et bofællesskab, hvor lejerne løbende skiftes ud med udlejers vidende formentlig ikke pludseligt kunne opsiges, med henvisning til ovenstående regler. Der gælder også særlige regler hvis lejerne er ægtefæller.

 

Fraflyttende lejers hæftelse over for udlejer

Som anført ovenfor kan en fraflyttende lejer ikke uden udlejers samtykke frigøre sig fra sin del af lejekontrakten. Såfremt der er indgået en aftale med flere lejere på samme kontrakt, hæfter lejerne solidarisk. Herefter hæfter alle lejere forstsat over for udlejer – også den eller de lejere, der uden udlejers samtykke er fraflyttet lejemålet.

 

Hæftelse i det interne forhold lejerne imellem

Hvis der bliver tale om en situation hvor udlejer har et krav mod lejerne, som skal betales, vil udlejer som udgangspunkt selv kunne vælge, hvem  kravet skal rejses   over for. Da lejerne hæfter solidarisk, vil udlejer derfor kunne rette det fulde krav mod kun den ene af lejerne, hvorefter denne lejer  uden udlejers indblanden , efterfølgende selv må finde ud af det indbyrdes fordelingsspørgsmål. Det er dog relevant at være opmærksom på, at udlejer i værste fald mister sit krav mod de lejere, for hvem kravet ikke er blevet fremsat, idet den almindelige forældelsesfrist kan sprænges. Udlejer kan i sagens natur aldrig vide sig sikker på, om en af lejerne på et senere tidspunkt vil komme til penge, og det må derfor anbefales at rejse kravet over for samtlige af lejerne.

 

Konkrete anbefalinger

Som udlejer bør man være opmærksom på, hvilke navne der påklistres postkasser og dørtelefonanlæg og holde disse navne op med navne fra folkeregisteret på adresserne.

Hvis en lejer har skiftet adresse uden at informere udlejer, kan der være tale om midlertidig fraflytning, hvorfor jeg vil anbefale at overveje at sende en mail eller påkrav, inden der skrides til ophævelse.