Dokumentation af gennemgribende forbedringer

Har du spørgsmål, er du meget velkommen til at kontakte advokat Rasmus Haugaard her

Kan du dokumentere, at dine lejemål er gennemgribende forbedret og dermed lovligt udlejet efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 om det lejedes værdi, hvis din lejer indbringer spørgsmålet for huslejenævnet, og hvilken risiko løber du ved ikke at være i besiddelse af tilstrækkelig dokumentation?

 

Lejefastsættelse       

De ældre boligudlejningsejendomme rundt om i landet er med få undtagelser underlagt boligreguleringslovens restriktive regler om lejefastsættelse. Udlejer skal som følge heraf fastsætte lejens størrelse efter lovens § 5, stk. 1, på baggrund af de omkostninger, der afholdes ved drift af ejendommen, med tillæg af et mindre afkast. I daglig tale benævnt OMK-leje.Alene hvis et lejemål er gennemgribende forbedret kan udlejer fastsætte lejens størrelse mere frit efter det lejedes værdi i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Det lejedes værdi ligger sædvanligvis en del højere end den omkostningsbestemte leje. Særligt de senere års stigende pres på boligmarkedet i de større byer har fået det lejedes værdi til at stige og medført en øget margin mellem de to typer lejefastsættelse. Mange udlejere fristes således til at udleje efter det lejedes værdi, også selvom betingelserne herfor ikke er opfyldt. For at et lejemål kan anses for gennemgribende forbedret og dermed lovligt udlejet efter det lejedes værdi, skal en række betingelser opfyldes.

En helt central betingelse, der i praksis ofte volder udlejer problemer, er dokumentationsforpligtigelsen. Udlejer skal til enhver tid kunne dokumentere, at et lejemål udlejet efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 er gennemgribende forbedret ved afholdelse af forbedringsudgifter overstigende nærmere fastsatte mindstebeløb samt ved væsentlig forøgelse af det lejedes værdi. Endvidere skal udlejer kunne dokumentere, at forbedringerne er gennemført inden for en sammenhængende periode på 2 år. De ”rene” forbedringsudgifter efter fradrag for sparet vedligeholdelse for et lejemål renoveret i 2018 skal overstige kr. 2.228 pr. m2 eller samlet kr. 254.836.

Dokumentationsforpligtigelsen volder problemer, idet mange ældre udlejningsejendomme er gennemgribende forbedret flere årtier tilbage og efterfølgende er videreoverdraget adskillige gange, hvorfor dokumentationen ikke længere eksisterer.

 

Et reelt problem?

Udlejer skal fremlægge dokumentation for såvel afholdte forbedringsudgifter som for at forbedringerne er gennemført inden for en sammenhængende periode på 2 år. Kan sådan dokumentation ikke fremlægges, er udlejer ikke berettiget til at fastsætte lejens størrelse efter det lejedes værdi.

Manglende skriftlig dokumentation udgør dog ikke et reelt problem i enhver henseende. Fremstår et lejemål helt åbenbart gennemgribende forbedret, enten fordi udlejer har renoveret lejemålet for et beløb, der væsentligt overstiger minimumsgrænserne, eller fordi forbedringerne er gennemført kun få år tilbage, kan bevisbyrden løftes ved besigtigelse af lejemålet. På en besigtigelse vil huslejenævnet konstatere, hvis der utvivlsomt er gennemført tilstrækkelige forbedringer.

Til gengæld bliver den manglende dokumentation problematisk i de tilfælde, hvor forbedringerne enten slet ikke er udført eller er udført for lang tid siden, samt de tilfælde, hvor udlejer har gennemført forbedringer for et beløb, der ligger tæt på mindstebeløbet, og hvor der kan sås tvivl om fordelingen mellem afholdte forbedrings- og vedligeholdelsesomkostninger.

I disse tilfælde kan det være vanskeligt for udlejer at løfte bevisbyrden, og der består således en reel risiko for, at lejen bliver nedsat, såfremt spørgsmålet indbringes for huslejenævnet af en lejer.

Det er stort set umuligt for udlejer at dokumentere, at en række forbedringsarbejder er gennemført inden for en sammenhængende periode på 2 år, hvis ikke der foreligger skriftlig dokumentation. En besigtigelse vil sjældent fastslå præcist, hvornår en række ældre forbedringsarbejder er udført.

Det kan synes ganske urimeligt, at en udlejer skal gemme ethvert bilag angående arbejder udført i et lejemål til evig tid. Formentlig er dette også baggrunden for, at huslejenævnene hidtil har stillet ganske lempelige krav til udlejers dokumentation, så længe arbejderne med en vis sandsynlighed har en tidsmæssig sammenhæng. På nuværende tidspunkt foreligger der ingen trykte afgørelser fra domstolene, hvor lejen er blevet nedsat, fordi udlejer ikke har kunne løfte bevisbyrden.

 

Konsekvenserne af manglende dokumentation 

Hvis udlejer ikke er i besiddelse af tilstrækkelig dokumentation for udførte forbedringer af et lejemål, kan huslejenævnet skønsmæssigt nedsætte lejens størrelse med tilbagevirkende kraft. Udlejer risikerer herved at skulle tilbagebetale for megen opkrævet leje for de seneste tre år samt nedsat depositum. Lejer kan således have krav på tilbagebetaling af relativt store beløb, og det der en gang var en god investering kan senere hen vise sig at være det stik modsatte.

I grovere gentagelsestilfælde kan udlejer endvidere blive pålagt bødestraf og frakendelse af retten til at administrere ejendomme for en periode.

 

Gode råd til dig som udlejer

Når du som udlejer vælger at investere i ældre udlejningsejendomme, bør du foretage en grundig gennemgang af de lejeretlige forhold.

Eventuel manglende dokumentation for gennemgribende forbedringer af et eller flere lejemål udlejet efter det lejedes værdi, bør indgå i forhandlingerne med sælger, idet der løbes en risiko ved investering i ejendomme, hvor dokumentationen ikke er i orden. Foretager du som udlejer gennemgribende forbedringer af dine lejemål, bør du altid gemme fakturaer og anden dokumentation for det udførte arbejde. Herved stiller du dig selv stærkere, hvis en lejer skulle indbringe en sag om lejens størrelse for huslejenævnet. Endvidere kan du over for en senere køber af ejendommen garantere og dokumentere at lejemålene er lovligt udlejet efter det lejedes værdi.